貸宅地や貸家建付地

 他人に貸し付けている土地、つまり「貸宅地」については、通常の評価額から借地人の持っている「借地権価額」を控除して評価することになっています。その計算式は下記のとおりです。

貸宅地の評価額=その宅地の通常の評価額−(その宅地の通常の評価額×借地権割合)

 この場合の「借地権割合」は、借地人と話し合って決めるわけではなく、各地域ごとに一定の割合が決められて路線価図に記載されていますから、それによって機械的に計算します。
 なお、貸宅地は、地主に相続があった場合の財産ですが、逆に、借地人に相続があれば「借地権」が相続財産となります。借地権の価額は、上の算式の後段部分で求めることができます。
 建物が乗っている土地を「建付地」といいますが、その建物に借家人がいると、その建物は「貸家」となり、その敷地を「貸家建付地」と呼びます。
 戸建ての家屋を貸している場合はもちろん、賃貸アパートや賃貸マンションの敷地も貸家建付地となります。
貸宅地の場合は、家屋は借地人のものですが、貸家建付地は、家屋も地主の所有財産です。したがって、その土地については、借地権のような強い権利がついているわけではありません。
 しかし、家屋には第三者が居住しているわけですから、相続があったといっても、すぐに建物を取り壊して土地を処分するわけにもいきません。
 そこで、貸家建付地については、下記のような計算式で評価することにしています。
貸家建付地の評価額=その宅地の通常の評価額−(その宅地の通常の評価額×借地権割合×借家権割合×賃借割合)
ここで、「賃貸割合」は、貸家がアパート等の場合、貸家の全床面積に対する課税時期に賃貸している部分の床面積の割合をいいます(継続的に賃貸されている場合の一時的な空室は、賃貸されているものとしてかまいません)。
 この評価方法は、借地権割合と借家権割合をかけた分だけ通常の評価額より割引するということです。
 したがって、通常の評価額が2,000万円の貸家建付地の場合、借地権割合が70%、借家権割合が30%(空室がなく賃貸割合は100%)
とすると、「70%×30%=21%」となりますから、「2,000万円×21%=420万円」が、通常の評価額より割り引かれる金額ということになります。
 なお、「借家権割合」は現在、30%(全国一律)となっています。